Passoire thermique : peut-on encore louer un logement F ou G ?
Entre une interdiction déjà en vigueur, une échéance qui approche, une réforme du DPE qui a changé la donne et un projet de loi qui pourrait tout assouplir, les propriétaires bailleurs n’ont jamais eu autant de mal à savoir ce qu’ils ont le droit de faire. Voici l’état du droit, et ce qui pourrait changer.
La règle aujourd’hui : ce qui est interdit, ce qui ne l’est pas
Le cadre vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui organise le retrait progressif des logements les plus énergivores du marché locatif.
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Interdiction de mise en location | Situation fin 2026 | |
|---|---|---|---|
| G+ (plus de 450 kWh/m²/an) | Depuis 2023 | Interdit | |
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | Interdit | |
| F | 1er janvier 2028 | Encore louable | |
| E | 1er janvier 2034 | Encore louable |
En outre-mer, le calendrier est décalé : les logements G ne seront concernés qu’en 2028, les F en 2031.
Trois précisions qui évitent les contresens :
- L’interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail en cours n’est pas rompu du jour au lendemain.
- La vente, elle, reste totalement libre. Aucune classe de DPE n’interdit de vendre. C’est la location qui est progressivement fermée.
- Les loyers des F et G sont gelés depuis le 24 août 2022. Impossible de les augmenter, que ce soit à la relocation, au renouvellement ou en cours de bail, même dans les zones encadrées.
Attention : votre logement n’est peut-être plus une passoire
C’est le point que beaucoup de propriétaires ignorent. Le mode de calcul du DPE a été révisé au 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Résultat, environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sont sortis du statut de passoire thermique sans le moindre travaux.
Et le mouvement continue : au 1er janvier 2027, ce coefficient passera de 1,9 à 1,7, ce qui fera encore évoluer des étiquettes.
Le réflexe à avoir : avant d’engager des travaux ou de renoncer à louer, faites établir un DPE à jour. Un logement classé F il y a trois ans n’est pas forcément classé F aujourd’hui.
Le projet de loi qui pourrait rouvrir la location des F et G
C’est là que l’actualité se corse. Le projet de loi « Relance du logement », porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Il comporte dix articles autour de cinq axes, dont la remise en location des passoires thermiques.
Le principe envisagé : un propriétaire pourrait louer ou relouer un logement F ou G en échange d’un engagement de travaux, matérialisé par un contrat signé avec une entreprise et le versement d’un acompte. À l’échéance, le logement devrait être sorti du statut de passoire énergétique. Le gouvernement estime que 650 000 à 700 000 logements pourraient ainsi être maintenus ou remis en location.
Où en est le texte ? Le Sénat l’a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, en remplaçant le délai initial par une échéance unique : un contrat de travaux conclu avant 2030. L’Assemblée nationale l’examine depuis la rentrée, et le gouvernement espère une adoption avant la fin de l’année. Faute de majorité absolue, le texte peut encore évoluer sensiblement.
L’essentiel à retenir : tant que la loi n’est pas promulguée, le calendrier de la loi Climat et Résilience s’applique intégralement. Un logement G reste interdit à la location, et les F le deviendront au 1er janvier 2028.
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1
Faites un DPE à jour.C’est la première chose, avant toute décision. La réforme du calcul a pu déclasser votre bien… dans le bon sens.
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2
Chiffrez les travaux utiles.Isolation des combles, remplacement du système de chauffage, menuiseries : un audit énergétique identifie les gestes qui font réellement gagner une ou deux lettres, plutôt que de disperser le budget.
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3
Ne pariez pas sur l’assouplissement.Un projet de loi n’est pas une loi, et les conditions prévues (engagement contractuel, acompte, résultat à atteindre) restent exigeantes. Les propriétaires qui attendent risquent de se retrouver au pied du mur en 2028, au moment où les artisans seront les plus sollicités.
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4
Envisagez la vente en connaissance de cause.Vendre reste possible sans restriction. Mais depuis 2023, un audit énergétique est obligatoire pour vendre un logement classé F ou G, et il pèse directement sur la négociation : l’acheteur arrive avec le chiffrage des travaux en main. Mieux vaut l’anticiper que le subir.
Vous hésitez entre rénover, louer ou vendre ?
C’est un arbitrage qui dépend de votre bien, de votre secteur et de votre horizon. Les conseillers 3G IMMO connaissent les prix pratiqués localement pour les logements énergivores et peuvent vous dire, chiffres à l’appui, ce que la rénovation vous rapporterait à la revente.
Conclusion : un calendrier qui bouge, une décision qui ne peut plus attendre
Entre une interdiction déjà effective pour les G, une échéance fixée à 2028 pour les F, une réforme du DPE qui rebat les cartes et un projet de loi encore en discussion, le cadre n’a jamais été aussi mouvant. Mais une chose ne change pas : plus on attend, plus l’arbitrage se réduit. En 2028, les propriétaires qui auront repoussé la décision se retrouveront à chercher des artisans en même temps que tous les autres, ou à vendre dans l’urgence face à des acheteurs qui connaîtront parfaitement le coût des travaux.
Rénover, continuer à louer ou vendre maintenant : les trois options se défendent. Tout dépend de l’étiquette réelle de votre bien, du coût des travaux nécessaires et de ce que votre marché local valorise. C’est exactement ce qu’un professionnel du secteur peut chiffrer avec vous, avant que le calendrier ne décide à votre place.
