En matière de transactions immobilières, la question de l'obligation d'information du vendeur et de l'agent immobilier est cruciale. Les acquéreurs doivent être informés de tous les éléments déterminants pour leur décision d'achat, y compris la présence de nuisances de voisinage ou tout élément extérieur pouvant affecter le prix ou leur volonté d'acheter.
Le silence des vendeurs sur une situation de trouble du voisinage est-il un dol?
En 2026, un couple a été condamné en dernière instance pour avoir caché aux acquéreurs de leur appartement que leur voisin leur faisait subir des troubles anormaux du voisinage (insultes, dégradations, menaces de mort). Les acquéreurs ont obtenu gain de cause : le juge a condamné les vendeurs pour dol (manœuvres frauduleuses destinées à tromper), et ce même s'il n'y avait pas de mensonge avéré, mais un simple silence de la part des vendeurs.
Pour rappel, l'article 1116 du Code civil (applicable ici car le contrat a été signé avant la réforme du droit des contrats de 2016) dispose qu'il y a dol lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Pour qu'un dol soit avéré, il faut réunir trois conditions :
- Le vendeur devait connaître l'information ;
- Il devait savoir que cette information aurait des conséquences sur le consentement de l'acheteur ;
- Il ne devait pas l'avoir communiquée à l'acheteur.
Il s'est avéré que ces vendeurs subissaient de graves troubles de voisinage de la part de leur voisin de palier (insultes, dégradations, menaces de mort), lequel avait même été interpellé par la police en octobre 2015 en possession d'armes. Malgré cela, ils ont signé la promesse de vente en février 2016, puis l'acte authentique en avril 2016, sans jamais informer les acquéreurs de cette situation, vendant au passage le bien avec une plus-value substantielle par rapport à leur propre prix d'achat.
Les nouveaux propriétaires ont ensuite subi les mêmes troubles, jusqu'à un épisode dramatique en 2020 où le voisin a braqué une arme sur la tempe de l'un d'eux. Ils ont alors assigné les vendeurs pour dol.
Le tribunal judiciaire de Paris les a condamnés en 2021, décision confirmée par la Cour d'appel de Paris en 2024, puis par la Cour de cassation le 28 mai 2026, qui a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, publié au Bulletin).
La vraie nouveauté de cet arrêt : l'indemnisation sans annulation de la vente
Ici, les acquéreurs n'ont pas demandé l'annulation de la vente. Ils ont gardé le bien et réclamé le remboursement de l'« excès de prix » payé.
La Cour de cassation leur donne raison , ce remboursement peut être intégral, et non limité à une simple « perte de chance ». Dans cette affaire, la dépréciation a été fixée à 15 % du prix d'acquisition, entièrement remboursée.
Pour les vendeurs, le message est clair, dissimuler un trouble grave peut désormais coûter la totalité de la décote que l'acheteur aurait négociée, même sans annulation de la vente.
À quel moment et sous quelle forme l'information doit-elle être communiquée ?
Dans cette affaire, les vendeurs invoquaient le fait que le dernier incident remontait à plus de quatre mois avant la promesse de vente, période durant laquelle ils pouvaient croire leur voisin stabilisé après son hospitalisation psychiatrique.
La cour d'appel a rejeté cet argument, les périodes de calme correspondaient en réalité aux hospitalisations forcées du voisin, et les troubles reprenaient systématiquement à sa sortie, ce que les vendeurs savaient.
La question n'était donc pas de savoir si les troubles persistaient au jour de la signature, mais si leur reprise était un risque connu et dissimulé. Un aléa grave, même temporairement suspendu, reste une information déterminante, surtout lorsque sa cause n'est pas résolue.
Conclusion :
Dès lors qu'une information a des conséquences sur le fait que les acquéreurs auraient conclu ou non le contrat, elle doit être communiquée, et ce quel que soit le moment où elle a été connue du vendeur, y compris si le risque semblait, en apparence, temporairement écarté.
Le silence, lui, ne saurait être opposé à l'acquéreur de bonne foi. C'est cette exigence de loyauté et de transparence, propre à la formation du contrat, que sanctionne la réticence dolosive, et que cet arrêt vient désormais sanctionner plus lourdement encore..
Face à ce double risque, annulation de la vente ou indemnisation intégrale de l'excès de prix, la vigilance documentaire devient une nécessité, pas une option.
Pour les vendeurs :
- Ne dites jamais une information importante à l'oral seulement.
- Écrivez tout ce qui pourrait influencer la décision de l'acheteur, même si cela vous semble réglé.
- En cas de doute, informez : le silence coûte désormais plus cher que la transparence, potentiellement l'intégralité de la décote que l'acheteur aurait négociée.
Pour les agents immobiliers :
- Faites toujours signer une déclaration écrite au vendeur sur l'environnement du bien.
- Joignez ce document au compromis de vente.
- Gardez une trace écrite de chaque échange important avec vos clients.
À retenir : en cas de litige, ce qui compte c'est de pouvoir prouver que vous avez transmis les information avec diligence et transparence.
Des situations transposables
Cette solution est transposable à d'autres situations similaires, par exemple :
- une colocation étudiante ou un Airbnb intensif dans l'immeuble, source de nuisances sonores régulières ;
- une ancienne usine polluante fermée, dont le vendeur savait que le sol était contaminé et dont l'existence n'apparaît pas dans les documents d'urbanisme standards ;
- un projet d'expropriation ou de préemption dont le vendeur a eu connaissance de façon informelle.
