1. En cas de séparation
Si vous achetez ensemble, chacun est propriétaire à hauteur de sa quote-part indiquée dans l'acte notarié (par exemple 50/50 ou 70/30).
En cas de séparation :
- l'un peut racheter la part de l'autre ;
- le bien peut être vendu et le produit partagé selon les quotes-parts ;
- si aucun accord n'est trouvé, une procédure judiciaire peut être nécessaire pour sortir de l'indivision.
2. En cas de décès
C'est souvent le risque le plus sous-estimé.
Si vous n'êtes ni mariés ni pacsés
Le partenaire survivant n'hérite pas automatiquement de la part du défunt, même après de nombreuses années de vie commune.
Les héritiers légaux (enfants, parents, frères et sœurs selon les situations) deviennent copropriétaires avec le survivant.
Cela peut conduire à devoir :
- racheter la part des héritiers ;
- vendre le bien si aucun accord n'est trouvé.
Sans testament, le conjoint de fait n'a pratiquement aucun droit sur la succession.
3. Si vous êtes pacsés
Le PACS apporte une meilleure protection, mais le partenaire n'est toujours pas héritier automatique.
Pour transmettre sa part à son partenaire, il est conseillé de rédiger un testament.
4. Le financement
Lorsque les deux empruntent :
- chacun est généralement solidaire du remboursement du crédit ;
- si l'un ne paie plus, la banque peut réclamer la totalité des échéances à l'autre emprunteur.
Il est donc important que les capacités financières de chacun soient bien évaluées.
5. Les apports personnels
Si l'un apporte davantage d'argent (par exemple pour financer le terrain ou les frais de notaire), cela doit être clairement mentionné dans l'acte d'achat.
À défaut, chacun risque d'être considéré comme propriétaire selon la répartition indiquée dans l'acte, indépendamment de l'effort financier réellement fourni.
Comment se protéger ?
Avant d'acheter, il est recommandé de :
- faire préciser les quotes-parts réelles de chacun chez le notaire ;
- conserver les justificatifs des apports personnels ;
- envisager un PACS si cela correspond à votre situation ;
- rédiger un testament si vous souhaitez protéger votre partenaire ;
- étudier avec le notaire la possibilité d'une clause de tontine (adaptée à certaines situations, mais avec des conséquences juridiques et fiscales qu'il faut bien comprendre) ;
- souscrire une assurance emprunteur avec une quotité adaptée (50/50, 100/100, etc.).
Chaque situation est différente (concubinage, PACS, présence d'enfants, famille recomposée, apports différents, etc.). Un notaire pourra vous proposer la solution la plus adaptée à votre projet et à vos objectifs patrimoniaux.
Mon conseil
En tant qu'agent commercial en immobilier, je constate que beaucoup de couples se concentrent sur le choix du bien et du financement, mais négligent les aspects juridiques. Pourtant, un échange avec le notaire avant la signature permet souvent d'éviter des difficultés importantes par la suite.
Terrain hérité par un seul concubin : à qui appartient la maison ?
Pourtant, en l'absence de dispositions particulières (convention, reconnaissance de créance, société civile immobilière, etc.), le terrain reste la propriété exclusive de celui qui en a hérité. Or, en droit français, le principe est que la propriété du sol emporte la propriété de ce qui est construit dessus. Cela signifie qu'en cas de séparation, la maison appartient juridiquement au propriétaire du terrain, même si l'autre concubin a participé au financement de la construction. Celui-ci pourra éventuellement demander une indemnisation, mais il devra prouver sa participation financière, ce qui peut donner lieu à un contentieux long et complexe.
En cas de décès du concubin propriétaire du terrain, la situation peut être encore plus délicate : en l'absence de testament ou de dispositions spécifiques, le concubin survivant n'est pas héritier. Le terrain et la maison reviennent alors aux héritiers légaux (enfants, ou à défaut parents, frères et sœurs…), tandis que le concubin survivant ne bénéficie d'aucune protection automatique.
Avant de construire sur un terrain appartenant à un seul membre du couple, il est donc vivement recommandé de consulter un notaire afin de mettre en place une solution adaptée et de sécuriser les droits de chacun.
