Servitude en immobilier : faut-il s'inquiéter avant d'acheter ?

Lors d’un achat immobilier, les servitudes sont parfois découvertes tardivement, voire après la signature du compromis.

Alors, qu’est-ce qu’une servitude immobilière ? Quelles sont les plus courantes ? Peut-on construire ou faire une piscine sur un terrain grevé d’une servitude ? Et surtout, que faut-il vérifier avant d’acheter ?

Voici les points essentiels à connaître.

Qu’est-ce qu’une servitude immobilière ?

Une servitude est une charge qui pèse sur un bien immobilier au profit d’un autre bien ou, dans certains cas, dans un objectif d’intérêt général.

Pour les servitudes entre propriétaires privés, on parle généralement de :

• fonds servant : le terrain qui supporte la servitude ;
• fonds dominant : le terrain qui bénéficie de la servitude.

Une servitude est attachée au bien et non à la personne. Elle peut donc continuer à s’appliquer lorsque le bien est vendu à un nouvel acquéreur.

C’est précisément pour cette raison qu'il est indispensable de vérifier les servitudes avant d’acheter.

Les principales servitudes à connaître avant un achat immobilier

Toutes les servitudes n’ont pas les mêmes conséquences. Certaines sont presque anecdotiques, tandis que d’autres peuvent fortement limiter votre projet.

1. La servitude de passage

C’est probablement l’une des plus connues.

Elle permet à un propriétaire de traverser une autre propriété pour accéder à son terrain ou à la voie publique.

Elle peut concerner :

• un passage piéton ;
• des véhicules ;
• des engins agricoles ;
• un accès à un garage ;
• parfois certains réseaux ou équipements.

Lorsqu’un terrain est enclavé, le propriétaire peut bénéficier d’un droit de passage pour assurer sa desserte. Le tracé et les modalités doivent toutefois être examinés précisément.

Pourquoi est-ce important avant d’acheter ?

Imaginez acheter une maison avec un grand jardin en pensant pouvoir y construire une piscine, une extension ou un garage.

Puis découvrir qu’un droit de passage traverse précisément cette partie du terrain.

Le projet peut alors être compromis ou nécessiter une adaptation.

La servitude de canalisation

Une canalisation peut traverser votre terrain pour desservir une propriété voisine.

Il peut s’agir par exemple :

• d’une canalisation d’eau ;
• d’un réseau d’assainissement ;
• d’une canalisation enterrée ;
• d’un réseau électrique ;
• de télécommunications.

Certaines canalisations sont totalement invisibles.

C’est donc un point particulièrement important lorsque vous achetez un terrain constructible ou une maison avec une grande parcelle.

Avant d’imaginer une piscine, une extension ou une division parcellaire, il faut vérifier si des réseaux ou servitudes traversent le terrain.

Les Notaires de France citent notamment les servitudes de réseaux parmi les contraintes susceptibles de limiter l’utilisation d’un bien.

La servitude de vue

Elle concerne les ouvertures permettant d’avoir une vue sur une propriété voisine.

Elle peut avoir des conséquences sur :

• la création d’une fenêtre ;
• une extension ;
• une construction ;
• la modification d’une façade ;
• l’aménagement d’un bâtiment voisin.

Elle est particulièrement importante lorsque vous envisagez des travaux ou une construction en limite de propriété.

La servitude d’écoulement des eaux

L’eau peut également être à l’origine de contraintes entre propriétés.

Il peut notamment s’agir de l’écoulement naturel des eaux provenant d’un terrain situé plus haut.

Le propriétaire d’un terrain ne peut pas simplement modifier la situation pour reporter ou aggraver l’écoulement sur la propriété voisine.

Cette question mérite une attention particulière pour les terrains en pente, les maisons situées en contrebas ou les parcelles ayant fait l’objet de travaux de terrassement.

Les servitudes d’utilité publique

Toutes les servitudes ne concernent pas uniquement deux propriétaires privés.

Certaines sont instituées dans l’intérêt général.

Elles peuvent notamment concerner :

• les réseaux d’électricité ;
• le gaz ;
• l’eau ;
• les télécommunications ;
• certaines infrastructures ;
• la protection du patrimoine ;
• des contraintes liées à l’urbanisme ;
• certains risques naturels.

Ces servitudes peuvent avoir une incidence sur les possibilités de construire ou d’aménager un terrain.

Une servitude doit-elle apparaître dans l’acte de vente ?

Le vendeur doit notamment informer l’acquéreur de l’existence de servitudes affectant le bien, notamment les servitudes de passage, de vue ou d’écoulement des eaux.

Pour les servitudes conventionnelles, leur rédaction et leur publication par acte notarié permettent de sécuriser leur transmission aux propriétaires successifs.

Mais en pratique, il ne faut pas attendre le dernier moment pour découvrir les contraintes du terrain.

Si vous avez un projet précis, mieux vaut les identifier dès l'étude du bien.

Une servitude peut-elle faire baisser la valeur d’un bien ?

Oui, potentiellement.

Tout dépend de sa nature et de son impact.

Une petite servitude de passage peu contraignante peut avoir un impact limité.

À l’inverse, une servitude qui :

• traverse une grande partie du terrain ;
• limite les possibilités de construction ;
• impose un accès régulier à un voisin ;
• concerne une canalisation importante ;
• empêche certains aménagements ;

peut avoir une incidence beaucoup plus importante sur l'intérêt du bien et sa valeur.

Les Notaires de France rappellent d'ailleurs qu'une servitude peut déprécier la valeur d'un bien en restreignant son usage.

Peut-on supprimer une servitude ?

Pas simplement parce que le propriétaire souhaite s’en débarrasser.

Tout dépend de son origine et de sa nature.

Une servitude conventionnelle est généralement définie par le titre qui l'a créée. Ses modalités ne peuvent pas être modifiées unilatéralement par l'un des propriétaires.

Dans certains cas, une servitude peut disparaître ou être modifiée lorsque les conditions juridiques qui la justifient ne sont plus réunies.

C’est notamment une question à examiner avec le notaire, car la réponse dépend du type précis de servitude.