Vous vendez ou vous achetez ? Avant la signature chez le notaire, il y a un passage obligé : le dossier. Identité, financement, titre de propriété, diagnostics, documents de copropriété… Chaque pièce a son rôle, et un document manquant peut retarder la vente, voire fragiliser la transaction. Voici ce qu’il faut préparer, côté acheteur comme côté vendeur.
Pourquoi le dossier est si important
Une vente immobilière ne se résume pas à un échange de clés contre un prix. Dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, acheteur et vendeur s’engagent. Il faut donc que chacun connaisse, avant de signer, tout ce qui concerne le bien et la transaction. Le dossier sert à cela.
La signature définitive de l’acte de vente se fait obligatoirement devant notaire, et les pièces demandées varient selon le bien : maison, appartement, terrain, local professionnel ou logement neuf.
Ce que doit fournir l’acheteur
L’acquéreur remet au notaire :
- ses justificatifs d’identité, de situation familiale et de domicile ;
- les informations sur son financement : origine de l’apport (épargne, donation, héritage, prêt familial…), coordonnées de la banque, montant et taux du prêt, et justificatifs du prêt relais le cas échéant ;
- la destination du bien : grands travaux prévus, changement d’usage d’un logement en local professionnel, etc.
Ce que doit fournir le vendeur
Le vendeur a un devoir d’information : l’acheteur doit pouvoir s’engager en connaissance de cause. Avant la promesse de vente, il fournit en général :
- ses justificatifs d’identité, de situation familiale et de domicile ;
- son titre de propriété ;
- son dernier avis de taxe foncière ;
- les documents sur les travaux et modifications réalisés (permis de construire, autorisations, procès-verbaux d’assemblée générale en copropriété).
Le dossier de diagnostics techniques (DDT)
Il est annexé à la promesse de vente ou compromis. Son contenu dépend de la nature du bien, de son âge et de sa localisation. Selon les cas, on y trouve :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'audit si bien classé E F ou G ;
- le constat de risque d’exposition au plomb pour tout bien construits avant 1949 ;
- l’état relatif à la présence d’amiante pour tout bien construits avant 1997 ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz si le bien a plus de 15 ans ;
- l’état de l’assainissement non collectif - et collectif dans certaines communes ;
- l’état parasitaire (termites) selon le département ;
- l’état des risques naturels et technologiques ;
- l’information sur le risque de mérule selon le département ;
- l’information sur le bruit dans certaines zones.
Pour certaines maisons à faible performance énergétique, un audit énergétique peut aussi être exigé. Demandez conseil à votre mandataire ou agent pour connaître la liste exacte de votre bien.
Cas particulier : la vente en copropriété
Pour un lot en copropriété, la loi ALUR du 27 mars 2014 impose des documents supplémentaires :
- la superficie du lot (mesurage « loi Carrez ») ;
- l’organisation de l’immeuble : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d’entretien, notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires.
S’ajoutent des informations financières :
- le montant des charges courantes de copro
- les sommes éventuellement dues par l’acheteur au syndicat ;
- l’état des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs ;
- la part du fonds de travaux attachée au lot et la dernière cotisation versée.
- Le pré état daté et l'état daté a demander au syndic (payants en général)
Ces documents peuvent être joints au compromis ou transmis à l’acheteur avant la signature, sur tout support.
Un dossier incomplet : quelles conséquences ?
Si des documents obligatoires manquent le jour de la signature de l’avant-contrat, le délai de rétractation de 10 jours dont dispose l’acheteur ne démarre qu’au lendemain de leur remise. La vente est donc retardée.
À l’inverse, un dossier complet protège le vendeur. Les diagnostics techniques peuvent l’exonérer de la garantie des vices cachés sur les points qu’ils couvrent.
Bon à savoir : vous pouvez donner procuration à un tiers pour signer l’acte de vente chez le notaire si vous ne pouvez pas être présent.
L’acte de vente : l’étape finale
L’acte authentique est signé devant notaire, quel que soit le bien : logement existant, VEFA, terrain à bâtir ou local professionnel. Il officialise le transfert de propriété. Le notaire vérifie la régularité de la vente et que tous les documents sont réunis.
On le signe généralement 2 à 3 mois après l’avant-contrat, le temps des vérifications et de l’obtention du prêt. L’acte reprend les informations de l’avant-contrat, indique le prix hors frais de notaire et les modalités de paiement. C’est à cette occasion que l’acheteur règle le prix et les frais, et que les clés sont remises, à ce moment ou à une date convenue.
Questions fréquentes
Qui fournit les diagnostics ? Le vendeur. Il les fait réaliser par un diagnostiqueur certifié avant la mise en vente ou avant la promesse.
Que se passe-t-il s’il manque un document ? La vente peut être retardée et le délai de rétractation de l’acheteur repart à la remise des pièces manquantes.
Peut-on signer par procuration ? Oui, chez le notaire, avec une procuration en bonne et due forme.
Combien de temps entre compromis et acte ? Environ deux à trois mois, parfois moins si paiement cash de l'acquéreur et un dossier comple
