Vous avez repéré un appartement à 250 000 € et vous pensez avoir fait le plus dur ? Attention : ce chiffre est rarement la somme que vous sortirez réellement. Entre les frais de notaire, le crédit, le déménagement et les dépenses de la première année, la facture finale peut être bien plus élevée.
Voici un tour d’horizon pour construire un budget réaliste, avant de tomber amoureux d’un bien hors de votre portée.
L’essentiel en un coup d’œil
- Le prix de l’annonce n’est qu’une partie de la dépense totale.
- Les « frais de notaire » s’y ajoutent, ainsi que parfois les honoraires d’agence.
- Le crédit a un coût propre : intérêts, assurance, garantie, frais de dossier.
- Une fois propriétaire, il reste à financer l’installation, les travaux, la taxe foncière et les charges.
Étape 1 : poser son budget avant de visiter
Avant d’ouvrir les annonces, clarifiez ce que vous cherchez et ce que vous pouvez dépenser. Notez :
- l’indispensable : secteur, surface, nombre de pièces, extérieur, stationnement ;
- le souhaitable : balcon, cave, vue, exposition, proximité des transports ;
- les points rédhibitoires : gros travaux, mauvais DPE, charges trop lourdes, trajet trop long ;
- votre plafond, frais annexes compris, et pas seulement le prix du bien.
Vous gagnerez du temps, éviterez les coups de cœur impossibles et saurez réagir vite quand le bon bien apparaît.
Étape 2 : les frais payés à la signature
Les honoraires d’agence. Selon le mandat, ils sont réglés par le vendeur ou par l’acheteur. L’annonce doit indiquer clairement qui les paie.
Les frais de notaire. L’expression est trompeuse : l’essentiel de la somme revient à l’État et aux collectivités sous forme de droits et taxes. Le reste couvre les formalités, les débours et la rémunération du notaire. Comme ordre de grandeur :
- ancien : environ 7 à 8 % du prix ;
- neuf : environ 2 à 3 %, sous conditions.
Exemple chiffré. Pour un bien ancien à 250 000 €, comptez entre 17 500 et 20 000 € de frais de notaire, soit une dépense supplémentaire que l’annonce ne mentionne pas. Si des honoraires d’agence sont à votre charge, ils viennent encore s’ajouter.
Avant toute offre, calculez donc le coût global : prix du bien, frais d’acquisition, honoraires éventuels, frais de financement et dépenses d’installation.
Étape 3 : ce que coûte vraiment le crédit
Emprunter, c’est aussi payer pour emprunter. Dans une offre de prêt, regardez :
- le taux d’intérêt ;
- le TAEG, qui intègre l’ensemble des frais et permet de comparer des offres entre elles ;
- l’assurance emprunteur, quasi systématique ;
- les frais de garantie (caution ou hypothèque) ;
- les frais de dossier, variables selon les banques.
L’assurance emprunteur pèse souvent lourd dans le coût total. Vous n’êtes pas obligé de prendre celle de la banque : un autre assureur est possible, à condition d’offrir des garanties équivalentes. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez en outre la changer à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat.
Attention au piège du taux bas. Une offre au taux légèrement inférieur peut s’avérer plus chère si l’assurance, la garantie ou les frais de dossier sont plus élevés. Comparez le coût total du crédit, ainsi que les conditions : modulation des mensualités, remboursement anticipé, report d’échéances.
Étape 4 : les dépenses d’après-achat
La signature n’est pas la fin des dépenses. Prévoyez :
- l’installation : déménagement, meubles, électroménager, peinture, sols, petits aménagements ;
- les travaux, s’il y en a : rénovation énergétique, cuisine, salle de bains, électricité, plomberie, toiture, fenêtres, isolation. Demandez des devis plutôt que d’estimer au doigt mouillé ;
- la taxe foncière, dont le montant varie selon la commune et le logement ;
- les charges de copropriété, le cas échéant : parties communes, ascenseur, chauffage collectif, syndic, assurance de l’immeuble, travaux votés en assemblée ;
- l’assurance habitation et l’entretien courant (chaudière, toiture, volets, équipements vieillissants).
Bon à savoir : la taxe d’habitation ne concerne plus les résidences principales depuis 2023. Elle reste due pour les résidences secondaires et certains logements meublés non occupés comme habitation principale.
Gardez enfin une épargne de précaution : elle évite qu’un imprévu ne déséquilibre votre budget.
En résumé
Pour acheter sereinement, additionnez : prix du bien + frais de notaire + frais de crédit + travaux + déménagement + taxe foncière + charges. Un bon achat, c’est un logement qui vous plaît, mais aussi un financement qui reste confortable dans la durée.
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Je suis Sylvie Gorka, mandataire chez 3G IMMO. Je vous propose une estimation offerte de votre bien si vous vendez, et une étude de financement auprès de mes partenaires courtiers en prêt pour connaître votre budget réel, frais annexes compris.
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Quels frais prévoir pour un achat immobilier ?
Le prix du bien, les frais de notaire, d’éventuels honoraires d’agence si charge acquéreur (prévoir payer avec un apport personnel comme les frais de notaires), les frais de crédit (intérêts, assurance, garantie, dossier), puis les dépenses d’après-achat : déménagement, travaux, taxe foncière, charges.
Les frais d’agence sont-ils toujours pour l’acheteur ?
Non, cela dépend du mandat. L’annonce doit préciser qui les règle. Mais l'avantage des honoraires charge acquéreur est que vous ne payez pas les frais de notaire sur ces honoraires.
