Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'un logement ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Contrairement à ce que leur nom laisse croire, ils ne reviennent presque pas au notaire : l'essentiel est constitué d'impôts reversés au département, à la commune et à l'État. Depuis 2025, les départements peuvent relever leur part de 4,50 % à 5 %, ce qui porte le taux global de 5,81 % à 6,32 %. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse. Et parce que l'entrée en vigueur d'une hausse dépend de la date à laquelle le département la notifie, la date de signature peut faire varier la facture de plus de 1 000 €.
Que recouvrent réellement les frais de notaire ?
L'expression est trompeuse. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent la principale composante des frais de notaire, et ils sont à distinguer de la rémunération du notaire. Concrètement, ces frais se décomposent en quatre blocs :
- Les droits de mutation (DMTO), de loin le poste le plus lourd. Ils regroupent la taxe de publicité foncière et les droits d'enregistrement, sont calculés sur le prix de vente et sont reversés au département, à la commune et à l'État.
- Les émoluments du notaire, sa rémunération proprement dite, fixée par un barème national dégressif. Ils représentent environ 1 % du prix.
- Les débours, c'est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur : documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre, syndic.
- La contribution de sécurité immobilière, perçue par l'État, d'environ 0,10 % du prix.
Autrement dit, sur 20 000 € de « frais de notaire », le notaire lui-même ne conserve qu'une part minoritaire.
| Situation | Part départementale | DMTO global |
|---|---|---|
| Département ayant voté la hausse | 5,00 % | 6,32 % |
| Département resté au taux historique | 4,50 % | 5,81 % |
| Primo-accédant en résidence principale | 4,50 % | 5,81 % |
Source : https://www.notaires.fr/fr
Une large majorité de départements a voté la hausse : au 1er juin 2026, 88 départements et collectivités appliquaient le taux de 5 %. Une poignée seulement a maintenu le taux antérieur.
À l'échelle d'un achat, l'écart est très concret. Pour un bien à 250 000 €, la hausse de 0,5 point représente environ 1 250 € supplémentaires. Sur 400 000 €, on dépasse les 2 000 €.
Dans le neuf, des frais réduits
Un logement neuf ou vendu en VEFA relève d'un régime différent : la vente est soumise à la TVA et les droits d'enregistrement sont réduits. Les frais représentent alors environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Un écart qui pèse lourd dans la comparaison entre deux biens affichés au même prix.
Les primo-accédants échappent à la hausse
C'est l'information la moins connue des acheteurs, et c'est pourtant celle qui vaut le plus cher. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 a expressément écarté les primo-accédants de la hausse : le taux départemental relevé à 5 % ne s'applique pas à l'acquisition d'une première propriété affectée à la résidence principale. Ces acheteurs restent donc à 5,81 %.
Qui est concerné ? La définition retenue renvoie à l'article L31-10-3 du code de la construction et de l'habitation : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. En cas d'achat à deux sous le régime de la séparation de biens, en PACS ou en concubinage, chaque acquéreur bénéficie de l'exclusion à hauteur de sa quote-part, dès lors qu'il est lui-même primo-accédant.
Et ce n'est pas tout. Au-delà de cette protection, l'article 1594 F septies du code général des impôts permet aux conseils départementaux de voter un taux réduit, voire une exonération totale de leur part, en faveur des primo-accédants qui s'engagent à affecter le bien à leur résidence principale pendant cinq ans. Plusieurs départements l'ont fait. Cela se vérifie au cas par cas et peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie.
Pourquoi la date de signature peut changer la facture
C'est le point que peu d'acheteurs anticipent. Une hausse votée par un département n'entre pas en vigueur immédiatement : tout dépend de la date à laquelle la délibération est notifiée à l'administration fiscale.
Le calendrier actuel, ajusté par la loi de finances pour 2026, prévoit notamment que :
- les délibérations notifiées entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 s'appliquent aux actes passés à compter du 1er janvier 2027 ;
- les délibérations notifiées entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027 s'appliquent à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification.
Pour un acquéreur dont le compromis est signé en fin d'année, avancer ou décaler l'acte authentique de quelques semaines peut donc faire basculer l'opération d'un taux à l'autre. C'est un sujet à aborder dès le compromis, avec son notaire, plutôt qu'à découvrir au moment du financement.
À noter : cette faculté de relever le taux est temporaire. Elle court jusqu'au 31 mars 2028, date après laquelle le taux applicable redevient celui en vigueur avant la hausse, sauf nouvelle disposition législative.
Ce que cela change dans votre projet
Pour un vendeur, ces frais ne sortent pas de sa poche, mais ils réduisent d'autant le budget disponible de l'acheteur. Un bien affiché à 300 000 € mobilise près de 320 000 € côté acquéreur : une donnée à intégrer dans la stratégie de prix.
Pour un acheteur, trois réflexes s'imposent :
- Vérifier le taux applicable dans le département du bien, et non dans celui de son domicile actuel.
- Vérifier son éligibilité au statut de primo-accédant, ainsi que l'existence d'un taux réduit voté par le département.
- Interroger son notaire sur le calendrier d'entrée en vigueur d'une éventuelle hausse avant de fixer la date de l'acte.
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